Betriebsübergang bei Hausbesorgern: Wer zahlt?

Betriebsübergang bei Hausbesorgern: Wer zahlt, wenn das Miethaus den Eigentümer wechselt?

Eine Hausbesorgerin arbeitete weiter, wohnte in ihrer Dienstwohnung – und erhielt plötzlich vier Monate lang kein Entgelt, weil niemand klarstellte, wer nun ihre Arbeitgeberin war. Der Betriebsübergang bei Hausbesorgern kann deshalb nicht allein anhand eines Kaufvertrags oder neuer Mieteinnahmen beurteilt werden. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus dem Jahr 2006 zeigt, worauf es im österreichischen Arbeitsrecht tatsächlich ankommt.

Vier Monate Arbeit, aber keine Zahlung: Wie der Streit begann

Die Hausbesorgerin betreute seit 1981 ein Miethaus. Sie lebte dort in einer Dienstwohnung und erfüllte ihre Aufgaben über viele Jahre für die bisherige Eigentümerin. Im Dezember 2000 verkaufte diese das Haus. Ab 1. Jänner 2001 sollte die Käuferin die Mieteinnahmen, die Unterlagen und die Verwaltung übernehmen.

Die Hausbesorgerin erfuhr jedoch nicht, dass das Gebäude den Eigentümer gewechselt hatte. Man teilte ihr lediglich mit, dass eine neue Hausverwaltung tätig werde. Sie arbeitete weiter wie bisher und ging davon aus, dass ihre bisherige Arbeitgeberin weiterhin für ihr Entgelt verantwortlich war. Für Jänner bis April 2001 erhielt sie insgesamt EUR 514,52 nicht ausbezahlt.

Die bisherige Eigentümerin verwies auf den Verkauf. Ihrer Ansicht nach müsse sie nach dem Eigentümerwechsel nicht mehr für die Lohnforderungen einstehen. Die Hausbesorgerin sah das anders und klagte auf Zahlung. Das Erstgericht wies die Klage im dritten Rechtsgang ab. Auch das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Daraufhin wandte sich die Arbeitnehmerin an den OGH.

Die Entscheidung ist als (OGH 30.03.2006, 8 ObA 40/05y) dokumentiert. Der Oberste Gerichtshof prüfte, ob die Käuferin tatsächlich jene Befugnisse übernommen hatte, die für das Arbeitsverhältnis entscheidend waren.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied am 30.03.2006 in 8 ObA 40/05y, dass die bisherige Eigentümerin EUR 514,52 samt teilweise zugesprochenen Zinsen zahlen muss, weil der Übergang der maßgeblichen Verfügungsbefugnis auf die Käuferin nicht nachgewiesen war.

Welche Regeln gelten beim Betriebsübergang bei Hausbesorgern?

Das zentrale Gesetz ist das Arbeitsvertragsrechts-Anpassungsgesetz (AVRAG). § 3 Abs 1 AVRAG ordnet grundsätzlich an, dass ein Erwerber bei einem Betriebsübergang in die bestehenden Arbeitsverhältnisse eintritt. Für Arbeitnehmer bedeutet das: Der Arbeitsvertrag endet nicht automatisch, nur weil ein Unternehmen, ein Betrieb oder eine organisierte Tätigkeit den Inhaber wechselt.

§ 6 Abs 1 AVRAG regelt außerdem bestimmte Haftungsfragen für bereits entstandene Ansprüche. Zusätzlich kann § 7 Abs 1 Hausbesorgergesetz eine Rolle spielen. Bei einer Hausbesorgerin verbindet sich die Arbeit häufig mit der Dienstwohnung, der Betreuung gemeinschaftlicher Flächen und der laufenden Organisation des Mietshauses. Diese Verbindung macht den Übergang besonders erklärungsbedürftig.

Entscheidend ist nicht nur, wer künftig Mieten einnimmt. Maßgeblich ist vielmehr, wer die arbeitsrechtliche Organisations- und Leitungsmacht tatsächlich ausübt. Dazu zählen etwa Weisungen, die Einteilung und Kontrolle der Arbeit, der Zugriff auf Personalunterlagen sowie die Entscheidung, an wen der Arbeitnehmer berichten muss.

In Österreich gilt: Ein Eigentümerwechsel beweist für sich allein noch keinen vollständigen Betriebsübergang nach § 3 Abs 1 AVRAG. Arbeitgeber und Erwerber müssen vielmehr darlegen können, wann die tatsächliche Leitungsmacht überging. Bei einer Dienstwohnung sind zusätzlich arbeitsrechtliche und mietrechtliche Umstände zu berücksichtigen.

Diese Prüfung unterscheidet sich von einer bloßen wirtschaftlichen Betrachtung. Ein Kaufvertrag kann zwischen Verkäuferin und Käuferin zwar Kosten und Aufgaben verteilen. Er beantwortet aber nicht automatisch die Frage, wer gegenüber dem Arbeitnehmer Arbeitgeber geworden ist. Auch die Abfertigung Alt/Neu, eine Betriebsvereinbarung, eine Kündigungsanfechtung oder die Frage der Sozialwidrigkeit können später relevant werden, wenn das Arbeitsverhältnis beendet wird.

Betriebsübergang bei Hausbesorgern in Österreich: Rechtsanwalt Wien

Der Oberste Gerichtshof hat am 30.03.2006 in 8 ObA 40/05y entschieden, dass die bisherige Eigentümerin trotz Verkaufs für offene Entgelte haftet, weil die Übernahme der maßgeblichen Organisations- und Leitungsmacht nicht bewiesen war. Der OGH verneinte nicht, dass der Verkauf eines Miethauses grundsätzlich einen Betriebsübergang auslösen kann. Er verlangte aber eine konkrete Prüfung der tatsächlichen Verhältnisse.

Die Unterinstanzen hatten den Übergang von Besitz, Verwaltung und Mieteinnahmen als ausreichend angesehen. Der OGH setzte einen anderen Schwerpunkt. Die bloße Übernahme der Einnahmen zeigte noch nicht, dass die Käuferin auch gegenüber der Hausbesorgerin die Arbeitgeberfunktion übernommen hatte.

Besonders wichtig war, dass die Arbeitnehmerin vom Eigentümerwechsel nicht informiert worden war. Sie erhielt weiterhin ihre Aufgaben im selben Gebäude und nutzte ihre Dienstwohnung. Der Wechsel blieb damit aus ihrer Sicht organisatorisch unsichtbar. Auch der vollständige Übergang der Mietverhältnisse und der maßgeblichen Befugnisse war nicht ausreichend festgestellt.

Der OGH stellte daher auf die tatsächliche Verfügungsbefugnis ab. Nicht die interne Vereinbarung zwischen den Eigentümerinnen entschied, sondern die nach außen erkennbare und tatsächlich ausgeübte Arbeitgeberstellung. Weil dieser Übergang zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht bewiesen war, musste die bisherige Eigentümerin die offenen Entgeltansprüche erfüllen.

Das Urteil vom 30.03.2006 ist keine neue Entscheidung. Es bleibt für Österreich jedoch praktisch bedeutsam, wenn Arbeitnehmer nach einem Verkauf zwischen alter und neuer Eigentümerin stehen. Gerade bei Hausbesorgern, Portieren oder anderen Beschäftigten in vermieteten Gebäuden kann die tatsächliche Organisation wichtiger sein als die formale Eigentumslage.

Was Arbeitnehmer und Eigentümer jetzt dokumentieren sollten

Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie den Eigentümerwechsel nicht nur mündlich besprechen. Entscheidend sind Unterlagen und nachvollziehbare Abläufe. Bewahren Sie den Arbeitsvertrag, Lohnabrechnungen, Dienstwohnungsvereinbarungen, Schreiben der Hausverwaltung und Nachweise über Ihre Arbeitsleistungen auf.

Fordern Sie ausständige Zahlungen schriftlich ein. Nennen Sie jeden offenen Monat, den konkreten Betrag und eine angemessene Zahlungsfrist. Schreiben Sie bei unklarer Arbeitgeberstellung sowohl die bisherige als auch die neue Eigentümerin an. Damit sichern Sie Ihre Position, ohne vorschnell auf einen Anspruch gegen eine der beiden Seiten zu verzichten.

• Für Arbeitnehmer: Verlangen Sie schriftlich, wer ab welchem Datum Arbeitgeber, Ansprechpartner und für Entgelt sowie Dienstwohnung zuständig ist.
• Für Arbeitnehmer: Dokumentieren Sie Weisungen, Arbeitszeiten, Überweisungen und Gespräche mit Eigentümerinnen oder Hausverwaltungen.
• Für Arbeitgeber und Erwerber: Halten Sie den Übergang von Verwaltung, Weisungsbefugnissen, Personalunterlagen und laufenden Zahlungen konkret fest.

Für die Arbeitgeberseite reicht eine allgemeine Klausel im Kaufvertrag nicht aus. Der Übergang sollte gegenüber jedem betroffenen Arbeitnehmer klar kommuniziert werden. Bei der Dienstwohnung sind außerdem Beginn, Ende, Nutzung und allfällige Rückgabepflichten ausdrücklich zu regeln. Offene Entgelte bis zum Übergangstag sollten abgerechnet und einer Partei eindeutig zugeordnet werden.

Werden Lohnzahlungen eingestellt, darf die betroffene Person nicht abwarten, bis sich die Eigentümerinnen intern geeinigt haben. Ansprüche können verfallen oder verjähren. Außerdem muss geprüft werden, ob neben dem laufenden Entgelt weitere Forderungen bestehen, etwa Sonderzahlungen, Urlaubsersatzleistung oder Ansprüche aus einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses.

Häufige Fragen zum Arbeitgeberwechsel nach einem Hausverkauf

Kann ich mein Gehalt vom bisherigen Eigentümer verlangen, wenn das Miethaus verkauft wurde?
Ja. Wenn der Übergang der Arbeitgeberbefugnisse nicht bewiesen ist, kann die bisherige Eigentümerin weiterhin haften. Das folgt aus § 3 Abs 1 AVRAG und der Entscheidung OGH 30.03.2006, 8 ObA 40/05y.

Habe ich Anspruch auf Zahlung, wenn mich niemand über den Eigentümerwechsel informiert hat?
Ja. Die fehlende Information beweist zwar allein den Anspruch nicht, spricht aber gegen einen klar vollzogenen Arbeitgeberwechsel. Nach § 3 AVRAG und 8 ObA 40/05y muss die tatsächliche Verfügungsbefugnis nachgewiesen werden.

Was passiert, wenn die neue Eigentümerin nur die Mieteinnahmen übernimmt?
In Österreich gilt: Mieteinnahmen allein belegen keinen vollständigen Betriebsübergang nach § 3 Abs 1 AVRAG. Entscheidend bleibt, wer Weisungen erteilt und die Arbeitsorganisation tatsächlich führt.

Muss der Kaufvertrag den Arbeitnehmer über den neuen Arbeitgeber informieren?
Nein. Ein interner Kaufvertrag ersetzt keine klare Information an den Arbeitnehmer. Arbeitgeber und Erwerber sollten den Übergang nach § 3 AVRAG, den Stichtag und die Zuständigkeit für Entgelt und Dienstwohnung schriftlich mitteilen.

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